Ievads
Nekustamā īpašuma attiecībās servitūti bieži kļūst par nopietnu strīdu avotu. Lai gan kaimiņattiecības ideālā gadījumā balstās savstarpējā sapratnē, praksē tieši servitūta nodibināšana vai neesamība nereti rada būtiskus juridiskus un praktiskus šķēršļus īpašuma izmantošanai.
Kas ir servitūts un kāpēc tas ir būtisks?
Servitūts ir tiesība izmantot svešu nekustamo īpašumu noteiktā apjomā, piemēram, piekļuves ceļa nodrošināšanai, inženierkomunikācijām vai citām nepieciešamām vajadzībām. Ja servitūts nav nostiprināts zemesgrāmatā, tā faktiskā izmantošana var tikt apstrīdēta jebkurā brīdī.
Tipiskās problēmas ar servitūtiem
Praksē visbiežāk sastopamas šādas situācijas:
a) piekļuve īpašumam ir iespējama tikai caur kaimiņa zemi, bet servitūts nav ierakstīts zemesgrāmatā;
b) kaimiņš pieprasa maksu par piekļuvi, lai gan citas reālas pieejas nav;
c) servitūta izmantošanas kārtība nav skaidri noteikta, radot pastāvīgus konfliktus;
d) vēsturiska vienošanās pastāv, bet tai nav juridiska spēka.
Šādos gadījumos īpašuma lietošana var kļūt ierobežota vai pat praktiski neiespējama.
Servitūta nodibināšana ar vienošanos
Optimālākais risinājums ir servitūta nodibināšana ar līgumu, vienojoties ar kalpojošā īpašuma īpašnieku. Līgumā ieteicams precīzi noteikt:
a) servitūta veidu un apjomu;
b) lietošanas kārtību (piemēram, piekļuves grafiku);
c) uzturēšanas un remonta pienākumus;
d) atbildību par iespējamiem zaudējumiem.
Būtiski ir panākt, lai servitūts tiktu nostiprināts zemesgrāmatā, nodrošinot tā spēkā esamību arī nākotnē.
Servitūta nodibināšana vai izbeigšana tiesas ceļā
Ja vienošanos panākt nav iespējams, servitūta nodibināšana vai servitūta izbeigšana var tikt risināta tiesas ceļā. Tiesa vērtē, vai servitūts ir objektīvi nepieciešams īpašuma pilnvērtīgai izmantošanai un vai nav citu samērīgu alternatīvu.
Tiesvedība šādos gadījumos prasa rūpīgu juridisko pamatojumu, pierādījumus un precīzu prasījuma formulējumu.
Secinājums
Servitūti nav formāls sīkums, bet būtisks instruments nekustamā īpašuma izmantošanas nodrošināšanai. Savlaicīga un juridiski korekta servitūta nodibināšana zemesgrāmatā palīdz izvairīties no ilgstošiem strīdiem un finansiāliem zaudējumiem. Konflikta situācijās svarīgi rīkoties mērķtiecīgi un tiesiski pamatoti.
